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    高级二肖中特:买房公摊是个坑?【购房君】为您细数是否多花冤枉钱


    来源:湛江购房网  (2019/2/25)    我要评论0)    

    内部二肖中特 www.hadza.tw 近日,住建部公布的一项新规征求意见稿刷爆了朋友圈,其中的一句“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”被解读为:房地产交易将正式告别“公摊面积”。购房君的微信上也接收到了大量网友的咨询,问公摊面积什么时候取消?套内面积交易是不是意味着房价要涨了?……购房君综合整理了一下大家的问题,为大家解读一下“公摊面积”的前世今生。

    一、公摊面积到底怎么来的?

    网上曾经有一种说法,公摊面积是李嘉诚在进行相关房地产开发的时候所发明的一种做法,将公共面积计入建筑面积,并按比例向各单位分摊。后来被香港其他开发商所共用,再后来被大陆的开发商所学习引进。这个说法是否可靠,我们难以判断。但可以肯定的是,公摊面积这个模式,的确是从香港引进的,而且全世界只有中国内地和中国香港地区使用公摊面积计算房屋面积,其它国家地区都是计算房屋实用面积。


    后来,随着2013年香港《一手住宅物业销售条例》生效,香港已经完全废除公摊面积,实用面积取代建筑面积成为香港房地产市场的新计价标准。反观我们,还深陷于“公摊面积”之中无法自拔(内地城市中重庆是个例外)……


    二、公摊面积的不透明,导致猫腻多多

    在中国,“公摊面积”一直都是购房者的心病,让房子成了唯一一个“花了冤枉钱还不能喊冤”的消费品。在平时看房的时候,购房君注意到每个楼盘的公摊率都不一样,甚至有些商铺,公摊率竟然比套内面积还大,得房率只有48%。问题在于,现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。你不知道这个模糊的"建筑面积"中,哪些才是属于自己的利益范围。

    猫腻一:做大公摊面积

    购房者可以很容易地测出实际使用面积,却无法测量公摊面积到底有多少。某些不良开发商可以在第三方测绘公司测量时与之达成默契,在公摊面积的大小上做文章。房价这么高,哪怕每户多分摊几个平米,一个几十万平米的项目,就会多出很多钱。

    猫腻二:重复公摊、重复收钱

    到底哪些属于公摊面积?其内容的不明晰也给了开发商钻空子的机会。你为公摊面积买了单,就拥有其所有权和使用权。但公摊实在是五花八门,加上开发商很少明确公示,购房者根本不知道哪些公共面积是自己的,更别提使用了。譬如两套价格同样为1万元一平方的住房,很可能因为公用设施配置的差异,而让你得到迥然不同的实用面积。

    又比如,敞开式地上车位,产权属于全体业主,应当归业主共同且免费使用。但开发商把这些车位再次出售出租,其实这属于重复收费。如果业主们不清楚情况,也只能白白多交冤枉钱。

    三、您为公摊面积多花了多少冤枉钱?

    在当前房价普遍不便宜的前提之下,我们为公摊面积花的钱可是真金白银。由于不同类型的建筑,公摊率计算比较复杂,购房君就不深入介绍这方面的知识,简单归纳一下湛江目前的商品房公摊情况:

    1、住宅:公摊率约20%,购买建筑面积100平方米的房子,实用面积大概是80平方左右。
    2、酒店式公寓:公摊率约40%,,购买建筑面积100平方米的公寓,实用面积大概是60平方左右。
    3、写字楼和商铺:公摊率约50%,购买建筑面积100平方米的商铺,实用面积大概是50平方左右。

    假设有A和B两个城市,A市住宅按建筑面积计算价格,B市住宅按套内面积计算价格。房屋出售的价格都是同样的1万元/平方米,你在A市和B市各自购买一套100平方米的住宅,同样都是花100万元,感觉好像是没差别!但实际上,A市你得到的,只是实用面积80平方米的住宅,算下来套内价格达到12500元/平方。

    和按套内面积计价的B市相比,你为同样的100平方房子,多花了20万元,可怕不可怕?

    更可怕的是购买商铺,约50%公摊率,导致你无形中多花了100%的钱。明明标价2万元/平方的商铺,你实际可用面积是花4万元/平方买回来的。


    四、按照建筑面积交易,你多交的不仅仅是买房的钱

    只要商品房还是按照建筑面积交易,公摊面积的存在,你多交的不仅仅是买房的钱。购房君又来帮你算一下账:

    1、你要多交契税

    契税是按照建筑面积计算你的房屋税金。面积为90平方米及以下的,按1%的税率;面积为90平方米以上的,首套按1.5%税率,二套房2%税率,三套房3%税率。如果你刚好买了90多平方的房子,实用面积明明只有70多,如果是首套却要多给0.5%的税,总价100万的房子,相当于多给了5000元契税。如果是买商铺,差不多要多交一倍的契税,心疼不心疼?

    2、你要多交维修基金

    湛江市的房屋维修基金也是按照建筑面积计算的,非住宅和电梯房收费是68元/平方米。假设你买了建筑面积100平方的房子(套内约80平方),按建筑面积缴费,你要给6800元。如果按实用面积缴费,你只需要给5440元。

    3、你要多交物业管理费和垃圾处理费

    没错,我们的物业管理费和垃圾费也是按建筑面积收取的,如果按实用面积缴费,相当于你每个月可以节省20%的费用。如果是商铺,差不多可以省一半的费用??悸堑秸馐浅て诘姆延?,那么多业主产生的金额也是相当巨大的。

    4、你要多交取暖费

    对于北方的朋友来说,取暖费仍按建筑面积收取,根据供暖方式不一样 ,价格也不一样,烧天然气的30元/平米、烧油的25元/平米、烧煤的18元/平米。长年累月,这也是一笔可观的支出。


    五、公摊面积的存在是否合理?

    购房君可以肯定告诉大家,从法律的层面看,公摊面积的存在是合法的。根据2001年颁布的《商品房销售管理办法》第十八条:

    商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
    商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。
    按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。


    公摊面积是要写入购房合同的,建筑面积和套内面积都要注明
    假设房价1万一平方米,你要为图中的公摊多付30来万

    所以从消费者的角度看,按照建筑面积来收取的各种费用,是很不合理的,消费者不应该为“公摊面积”多花冤枉钱。

    六、公摊面积会不会废除?

    由于楼盘的公共面积是必然存在的,所以公摊面积也是必定存在,不可能废除。但业主不应该为公摊面积买单,应该废除的是“按建筑面积交易”,改为按“套内使用面积交易”,并且各种税费、物业费也应该按照套内面积计算,对购房者来说才是最公平合理的。

    楼盘的销控表一般都会注明房屋的建筑面积价格和套内面积价格

     

    但最终写入购房合同的,只能是套内面积价格。
    销控表上的建筑面积价格,只能给你自己感觉捡到了便宜

    还有网友问“以套内使用面积计价”,会不会导致房价变相上涨?购房君的答案是“不会”。这只是计算方法上的改变,实际上房子的总价还是一样的啊。所以是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。

    推行实用面积计价标准,对于开发商而言减少了灰色地带的收入,对于消费者来说是利大于弊的。目前,全国只有重庆在推行“以套内面积为标准出售”,重庆以多年的实际经验表明,按套内面积销售商品房,不但避免了面积纠纷,而且房价也相对稳定。早在去年,作为官媒的人民日报就已经多次发文质疑公摊面积的合理性,那么作为购房者的您?是否也支持相关部门进行改革,推行实用面积计价标准,把各种税费、维修基金、物业费,改为按套内实用面积计算呢?欢迎大家留言讨论!




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